易宪容：近期房地产市场的政策取向

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易宪容：近期房地产市场的政策取向

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-11-21

近一段时间来，政府出台了一系列关于房地产市场的政策。如24号文、359号文、39号令等。旨在调整当前房地产市场的一系列问题和矛盾。国务院总理温家宝11月19日在出访新加坡时，在新加坡国立大学发表演讲时曾专门就中国房地产市场问题阐述了自己的精辟论述，而这些论述又将决定着当前国内房地产市场的政策取向。

　　温家宝说，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”他认为，中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。

　　而解决民众的住房问题，要从四个方面来考虑。首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。要让全国人民懂得中国国情，中国是有13亿人口的国家，要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。

　　但是，今年以来国内房地产市场的各项数据都呈现出了空前的繁荣，而数据的背后则意味着国内房地产市场的问题和矛盾在进一步加剧。2007年前三季度，房地产业增加值占国内生产总值的比重达到4．9％，同比提高0．2个百分点；增速为13％，同比提高5．9个百分点，是前三季度中增速最快的服务行业之一。还有，国内房地产市场价格在快速飚升，据国家发改委、国家统计局近来发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．5％，再创2006年以来的新高。二手房市场10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8．7％。前三季度，全国房地产开发投资完成额1．68万亿元，同比增长30．3％，比上年同期加快6个百分点。房地产开发到位资金2．5万亿元，同比增长37．9％，比上年同期加快9．4个百分点。其中，自筹资金和其他资金来源是房地产开发的主要资金来源，合计占比达到78．2％，增速分别达到37．4％和41．3％。9月末，全国商业性房地产贷款余额4．62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29．6％，增速比上年同期快5．2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1．76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26．9％，增速比上年同期降低两个百分点；购房贷款余额2．86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31．4％，增速比上年同期提高13．5个百分点。

　　正是这些快速发展的数据让人焦虑，也让总理牵挂。从温总理的讲话中，笔者认为有如下几层内容应重点关注：

　　一是住房问题是当前国内民众最大的民生。对购买住房满足居住的民众来说，住房消费是他们一生中最大的消费。特别是在目前的高房价下，民众不仅要把其个人一生的全部收入都投入到房子上，而且还可能让父母一生的积蓄也投入其中。这不仅加大广大民众购买的困难，弱化了许多居民的老年基本生活保障，也阻止了大多数居民教育投资与成长、社会阶层的提升。因为，过高的房价让许多居民家庭及个人成长永远限制在一个小小的房子消费上（即购买一个高价的住房，其他消费都降低到极限）。这种现象不仅对他们相当不公，也从根本上不利于未来整个社会的经济发展。

　　二是大量住房生产仍然存在很大的持有不公。这几年的住房市场虽得到了快速发展，但是很多住房并没有公平地让广大民众所持有。这个问题既有我们的制度缺陷，也有制度缺陷所导致的利益问题。因此，我认为这种住房持有的不公政府肯定会采取相应措施，这也将预示着中国房地产许多政策会发生大的变化。

　　三是解决中国的房地产问题，住房保障体系的建立是重中之重。总理到新加坡还特别去看了新加坡的租住屋，也就是政府希望多学一点新加坡的经验。新加坡85％以上的居民都可以住租屋，但是从中国来看则没有这样的经济实力，更何况新加坡租屋制度已经发展了几十年。现在，我们政府投入49亿建廉租房是一种进步，但与2006年总销售达到两万亿元的房地产市场来说，只是杯水车薪。当然，在中国住房保障体系建立中，总理已经把视野放在全国，而不仅仅是在城市。在总理看来，农民进城，无论是进城务工，还是迁移到城市，都得把他们的住房问题解决好，都得纳入整个住房保障体系之内。比如，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。因此，这也预示着未来中国的房地产市场应该是一个平民化的市场，而不是目前所推崇的豪宅市场，房地产市场的价格得保证绝大多数民众都有支付能力、能够购买得起。就目前的房地产市场价格来看，城市里的居民工作了一辈子都购不起，那么农民进城购买住房就更没有能力了。

　　四是要把房地产市场的投资与消费区分开。对于房地产市场的投资，则由市场来决定。投资者在房地产市场投资不仅要承担投资房地产的成本，也得要承担房地产投资的风险。这就是目前359号文的基本精神。同时，对于房地产的投机炒作，政府应该严格限制或制止。可以说，如果国内房地产发展模式能够对此有一个清楚的区分，那么国内房地产市场发展同样也会发生巨大变化。

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