叶檀：潘石屹盘活二手房论调有什么不妥？

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叶檀：潘石屹盘活二手房论调有什么不妥？

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2008-1-24

    新晋北京市人大代表潘石屹减免二手房交易税费，加快二手房流量的建议，原本没什么不妥，一个市场流通渠道越是通畅，越容易得到市场出清之后的均衡价格。但由于此议出之于著名开发商之口，就此被打上了对抗房地产新政的烙印。

    以此诛心之论来看待经济问题，恐怕是会出大偏差。就事论事才是实事求是的态度。潘石屹的房地产公司不缺钱，此番新政还是并购时代的获益者，成功上市之后最操心的恐怕是大笔的钱怎么用到刀刃上，而不是像股市暴发户一样不问成效到处投资建项目。

    技术的问题需要技术解决，潘石屹的方案从技术上并非无懈可击。他虽然对二手房市场作了充分的调查，却没有给出一个大家认可的理由，让人相信二手房交易的活跃必定导致房价下降，所谓房价下降50%更是信口一说。

    有相反的论据可以推翻潘石屹的结论。北京二手房交易活跃度一直低于上海，但上海的房价并没有因为二手房交易活跃而降低，相反，上海的房价涨幅曾经引领全国市场。并且与潘石屹的论调相反，通常而言，二手房交易市场越是活跃，房价也就越高。

    这似乎是个悖论。为什么市场出清程度越高，房价反而上升？原因就在于商品房在大多数情况下成为投资品种，成为躲避通货膨胀的避险品种。

    只要成为投资品，无论成本上升得有多高，只要投资者继续看好预期收益，住房交易就能成为市场的主导投资品持续火爆。这就是金融学米勒定理所说的，融资成本的高低不能改变投资对象的收益水平。投资对象的风险和收益是其本身固有的，不因投资人获得资金成本的高低而改变。也就是说，房地产作为投资品，只受成本与收益约束，而主要不受制于供求关系等等因素。这也就可以理解，为什么上海二手房交易火爆房价上涨，北京二手房交易清淡，房价还是上涨。

    以此推论，如果房地产投资属性不变，增加供应也就很难改变现状。这也就是此轮房地产新政政府为什么要区分自住需要与投资需要进行区分的根本原因。因为两种不同的需要反映的是完全两种不同的市场，遵从的是完全不同的市场逻辑。就投资需求而言，与其降低交易成本，不如直接征收持有税增加所得税，政府直接介入收益分配，才能减少市场投资收益预期。中国城市化过程继续深化，加剧了住房供应短期的预期，不过起到了推波助澜的作用。

    客观地说，潘石屹的提案并非全无可取之处。正因为房地产新政以面积等因素区分了住房与投资需要，促进二手房交易也就能够大大地降低自住房的价格，这正是大多数自住购房者如大旱之盼虹霓一般翘首仰望的。

    由于沉淀的二手房大多数房型老旧，并不适合进行投资，进入市场会缓解自住房性住房供需紧张的压力，进而降低自住房价格，作为政府进行廉租房、经济适用房的配套举措，可以直到重要作用。潘石屹的数据是，北京一年成交几十万套房子，而存量房有400万套，如果一年10套有一套进入二手房交易，那一年就有40万套，“如果能把二手房很好地流通，房价至少可以降一半”。

    房价是否降一半另当别论，主要视供需情况以及政府保障型住房的建设情况而定。有一点是肯定的，在自住型住房市场收取过高的交易税费，占成交金额的10.6％甚至更高，必定妨碍二手房的流通，结果不仅减少二手房的供应量，所有的自住购房者只能吊在政府“救济房”这一棵树上，既增加了纳税人的负担，也无助于市场良性循环。

    政府可能担心二手房市场火爆引发住房投资需求，如深圳和上海曾经出现的一年之内30%以上一手房成为二手房的现象。这个难题完全可以通过购房时间设定不同的税率加以解决，事实上政府也是这么做的，如果因此而扼制二手房市场的流通，是因噎废食，得不偿失。

    在自住房与投资房被严格区分的前提下，潘石屹的提案有其积极意义，对此同样不可根据提案者的身份预设立场、因噎废食。房地产商不说房子，人大代表不说与民生相关之事，大家一起聊八卦，是行政资源的绝大浪费。重要的不是潘石屹说不说房价，而是购房者在相关团体中也有自己的代言人，双方能够展开旗鼓相当的博弈。

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