易宪容：期待和谐的新住宅体系建立

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易宪容：期待和谐的新住宅体系建立

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-12-7

建设部专家、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳透露，建设部正酝酿重新设计我国的住房体制。他表示，未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。(12月5日《东方早报》)

　　可以说，如果按照这样的一个构想来设计中国住宅体系，那么中国的房地产市场、发展模式、经营模式及相关制度规则都会发生重大变化。

　　正如十七大报告指出的那样，住房是一个民生问题，作为一个社会主义和土地公有制的国家，政府就得要以立法的方式，让房地产市场成为绝大多数人享有基本居住权有支付能力进入的市场。因为，这不仅是现代文明社会一般居民的基本要求，也是土地公有制的中国每一个公民的基本权利。就这意义来说，新的住宅体系基本上体现这种精神。这是中央政府要对以往房地产市场的制度不足与各国房地产发展模式进行全面反思的结果，这种新的住宅体系的确立，也是以法律的方式把和谐社会及政府的基本理念固定在房地产市场的未来发展的宗旨与法律制度中。在笔者看来，为了居民都有基本的居住保证，就得在“住房法”基础上建立适应中国的住房保障体系。

　　在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租屋，完全由政府来做。在发达市场体系下，这部分的住房保障所占的比重不会超过6%，中国则可放在10%比重以内，这样有限的廉租屋才能保护这些弱势民众的基本住房权利，政府也有能力来做这件事。

　　20%左右的中高收入者可以完全通过商品房市场自己解决住房问题。而这个中高收入的商品房市场既可是投资品，也可以是消费品。但住房的两栖性只能限定在这个20%市场的范围之内。

　　对于上述两类房之外其余70%居民的住房，同样也得通过市场来解决，但是他们则要在政府帮助下进入房地产市场。而这部分房地产市场只能是住房消费市场。

　　为了中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场，就得遏制过高的房价。把房价降下来的正常途径有：通过人口普查、土地普查、住房普查，在此基础上，设计规划出合理的房地产市场发展的短、中、长期方案，将土地做好基本规划。然后利用信贷、利率的工具把住房投资限定在20%完全商品房的范围内，而其他80%的市场则把房地产定位为消费品市场，再利用物业税、住房政策（比如每家只准购买一套住房来规范），房价自然会下来。在这种情况下，经济适用房、限价房就不必要了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思路，就得用法律形式把这个房地产发展模式或住宅体系确定下来。

　　在中国房地产市场发展模式确立之后，还应建立起房地产宏观调控多层次目标体系。这几年我们可以看到，由于房地产市场盘根错节的利益关系和复杂性，迫使政府对房地产市场一年又一年出台调控政策，而且可以说，这些政策目标都是不错的。但是，几年来为什么政府出台的房地产市场政策这样多及这样频繁，但效果并不明显？这里估计有市场原因，也可能有房地产政策调控之目标没有显现其层次性有关。只有让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及有操作性。

　　也就是说，对于国内房地产宏观调控政策，不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等，而是应该有针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标，并通过目标的分解来对症下药，这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。

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