在中国房地产特别是城市住房价格稍稍出现向理性回归迹象时机，地产大鳄、SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)主席潘石屹(潘石屹博客潘石屹新闻)，在今年3月底恒大地产(企业专区,旗下楼盘)上市失败后，公开表示，外部资本市场环境转差，各公司财务状况相当恶劣，很可能出现一批公司在三四个月内陷入困境甚至死掉，这种说法被他概括为“百日之变”。
时过三个多月，在“百日之变”将要到期之时，他又出来说话了。最近他在网聊中继续爆料，称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行(6月24日《人民网》)。他的理由是，2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子。将面临着很大的资金压力。房地产企业的资金来源有许多途径，例如股本金、银行贷款等等。但最重要的就是销售收入，其他都是过渡暂时的，因为股本金需要回报，而银行贷款要还本付息。潘石屹称，这些企业最好的出路是把土地转让出去。但他们也有可能拖欠政府出让金和银行贷款。同时，他威胁说，这种情况已经发生了，“不是一两块土地发生这样的情况，而是已经形成大规模的拖欠。所以，下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。”这个“信用危机”，当然主要是指对银行的信用危机。
我们注意到此前面对部分城市出现的住房价格波动，曾有许多开发商叫嚣再这样下去将发生房地产金融危机。这其中作为中国房地产行业的代表人物潘石屹先生叫嚣的最为厉害。在许多媒体所做的关于住房价格出现大幅下跌谁受到的伤害最大的调查中，我们注意到开发商选择银行的最多。
当前，开发商出现资金链断裂的声音确实不少。这里有个别开发商逞能作地王的原因，但主要是开发规模超过了自有资金的承受能力，在销售量下降，资金回笼出现问题时，资金断裂情况也许是存在的。
是否能够威胁到银行，必须一分为二的进行分析。笔者始终认为，商业银行只要严格执行近几年来中国银监会、人民银行关于房地产企业和消费者贷款的一系列规定，就威胁不到银行。比如：中国银监会早就明文规定，房地产企业贷款的自有资金必须达到35%，商业银行只要严格执行这一规定，就是开发商出现短暂问题，既有土地、房屋抵押，又有35%的实实在在的自有资金扛着，贷款安全应该不成问题。如果自有资金是银行与开发商勾结弄虚作假的，那就是银行违规需要追究责任的问题了。制度再严，你非要违犯，什么时候都会发生贷款风险问题。再比如，第二套住房贷款40%首付比例的规定，就是为了提高抵押房屋抵消银行贷款风险的程度。但是，如果银行与开发商弄虚作假，那么，也是要追究开发商和商业银行责任的问题。
笔者认为，在中国内地因城市住房价格短暂波动而发生金融风险的可能性不大。从长期看城市化有很大的空间；从房地产建设要素看，土地是稀缺的，价格不可能下来；国内外钢材、水泥等建筑材料都在涨价。当前，住房价格短暂的下跌只是对前期离谱过高价格的理性回归罢了。防止发生房地产金融风险的根本措施是把过高的住房价格降下来，是挤干房地产市场泡沫，而不是阻止住房价格的理性回归。
国家在住房价格稍有回落就大谈引发金融风险，是自己吓自己；开发商在住房价格稍有回落就到处宣扬引发金融风险是别有用心。开发商为何叫嚣的这么厉害呢？无非是害怕房价下跌后自己的超额利润没有了。当前，中央在金融方面最为担心的是什么呢？最为担心发生金融风险。以潘石屹为领军人物的开发商们正好摸准了这个“脉”。开发商就以可能资金断裂，归还银行贷款难，来威胁银行；以潘石屹为代表的、具有话语权的领军人物就以发生金融风险为由要挟政府出台有利于开发商的房地产政策。我们不能不钦佩潘石屹们的“绝顶聪明”。因此，必须让潘石屹们的“司马昭之心，路人皆知。”，政府决不能上潘石屹们的当，中潘石屹们的计。
|
