北京楼市拐点传说纷纭股市资金或将接最后一棒

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作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-11-21

10月份，深圳、广州、上海等地楼市交易量萎缩明显。而据北京房地产交易管理网显示，北京10月份住宅期房日均签约量达404套，尽管相比9月份日均签约量391套的数字，成交量有所增加，但仍显“清淡”。

    而与交易清淡形成鲜明对比的是，这些城市的房价不仅没有出现下滑，反而“逆市”上涨，始终在高位支撑。有人预测，房地产“有价无市”的局面将成为房价调头向下的“契机”，楼市的寒冬即将来临；而也有观点指出，交易萎缩局面一旦得以突破，楼市将现报复性反弹。

    拐点尚未到来

    “这种‘有价无市’的局面不会带来房价的下跌，北京也一样。”安邦集团董事长陈功接受中国经济时报记者采访时表示，深沪穗等城市楼市交易的萎缩，主要是受资金面的影响，９月底出台的房贷新政，发出的信贷紧缩信号，影响了一些准备买房的人。

    很多准备买房的人目前都在持币观望，等待细则的出台以及调控政策的明朗。

    “楼市拐点目前尚未到来。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅接受本报记者采访时表示，目前几大城市出现的房地产成交量萎缩，主要是由于调控引发的观望所致，加上房价在高位，买得起房的人不多。

    他认为，这种“有价无市”的局面目前不大可能引发房价的下跌，而且很可能在１２月上旬，成交量将逐渐恢复，僵局会被打破。

    “冬季是买房的高峰期，如果要在春节入住，必须要提前１至２个月进行装修，因此，进入１２月份，这部分冬季购房的需求将慢慢得到释放。”此外，张寅还指出，这段时间股市行情不佳，很多投资者都在观望。如果股市超过几周甚至上月没有起色，很多资金将会流出。

    张寅告诉记者，目前就有不少资金已经从股市“出逃”，“按兵”观望。他认为，股市在１２月份仍将难改“低迷”，而在通胀背景下，这些观望资金要实现保值，最终可能会“杀入”目前价格并未发生松动的房地产市场。

    北京链家房地产经纪公司副总金育松也向本报记者表示，在股市风险不断增强的情况下，减仓观望成为许多投资者的必然选择，而楼市则成为股市资金流向的最好载体。

    “从股市‘逃顶’的资金最终很有可能接楼市的‘顶’，从而推动房价的最后一波上涨。”张寅告诉记者，他认识几个小企业主，目前就是手里拿着资金观望，既不敢进股市，也不敢进楼市。最终，在股市没有起色，楼市成交量虽然萎缩，但价格没有下跌的情况下，他们极有可能选择后者。

    “就北京而言，在多项调控政策的影响下，北京楼市尤其是二手房市场出现短暂的调整期，是可能的。”２１世纪不动产分析师对本报记者表示，２００６年下半年以来，北京房价加速上涨，到达了一个较高的平台。拉动北京房价上涨的需求因素中，有一部分是投资投机性需求，包括房贷新政在内的调控政策，对投资投机性需求有一定的抑制作用，所以调控政策的影响反映在市场氛围方面，就是会出现短暂的观望。

    而北京房地产市场与其他城市的一个重要区别，是北京的住房需求十分庞大，其中有相当大的需求是非投资甚至也非自住，而仅仅是买房，放着不动。从较长一些的时期来看，北京房地产市场庞大但无法清晰描述的有效需求会支撑房价，使之难以向下做大的调整，这也是为什么近几年面对宏观调控而北京房价从未有过下降的重要原因。

    报复性反弹将至？

    “值得注意的是，北京、上海、广州等城市的许多开发商和研究人员，都乐观地认为这些城市在观望期过后，楼市仍会反弹，这种反弹现象最迟会在明年春节过后出现。”２１世纪不动产分析师表示，观望过后楼市即出现反弹，这种现象曾在２００５年、２００６年的几大城市出现。２００７年新一轮宏观调控是否也将重现这一效果？

    这位分析师认为，对楼市观望期过后出现反弹的期望，这一心态值得重视。这种期望或者说心态的形成均是基于前期以抑制需求为调控主体的政策效果，因此调控政策如能改抑制需求为引导需求，并通过增加存量房持有环节的税收，同时减少存量房市场流通环节的税收，盘活存量房市场，增加房源的有效供给来满足市场中的旺盛需求，或许会是另一条有效的解决途径。

    “是否会出现报复性反弹或者是反弹的幅度有多大，这都不好说。”张寅只是表示，观望期间累积的需求将在１２月份开始释放。

    对此，陈功也表示，很难判断紧缩过后市场的反应会有多大，交易萎缩受多种因素的影响，一旦其中某些诱因发生变化，比如政策趋于明朗等，在目前通胀和负利率背景下，很可能导致这段时间累积的购买力的释放。

    ２１世纪不动产分析师指出，真正要防止和警惕的是，如果这次观望被证明是短暂的，那么，北京楼市是否会像前几次的观望一样，出现反弹性上涨？关键是看政府的有效供应，其中包括廉租住房、经济适用房和限价房的保障供应，也包括其他商品房的有效供应。

    政府部门应该给市场一个信心，即土地和商品房供应是基本满足市场需求的。

    拐点并不遥远

    “尽管目前北京房价的拐点还未出现，但也并不遥远。”张寅认为，北京房价拐点将在明年二季度出现。届时，限价房将投放市场，加之利率、经济周期等各种因素形成共振，将促使房价向下。而北京房价的走向对全国房价的影响是非常大的。

    “日前，北京市国土局表示今年年底北京市商品住宅用地供应将集中放量。”金育松告诉记者，果不其然，根据北京市土地储备中心统计资料显示，１１月１日—８日，共计成交土地７块，其中住宅用地４块，而今年前１０个月的时间总共不过成交了５２块土地。

    他表示，１１月一周成交的土地比之前一个月成交的都多，年底土地放量已经开始放闸。如果年底的这两个月土地放量按计划实施，无疑将会掀起土地供应的高峰，不仅“地荒论”不攻而破，而且形成住宅供应后将可以真正缓解供求关系，达到平抑房价的目的。因此，年底土地供应的高峰或许将成为房价走势的一个拐点。

    不过，金育松也表示，尽管年底土地的集中放量，是对市场注入的强心剂，无论对于消费者的信心以及平抑房价，都将起到积极的作用。但是，土地的开发毕竟还有１－２年的期限，对于自住型的消费者而言，不必盲目观望，在房价持续上涨的背景下，适时入市更为理性。

    “谈到房地产，大家有一个误区，总是谈房价，总是谈房价下跌。实际上，房价稳定才是我们所希望的。”陈功对记者表示，房子是一种资产，房价下滑对任何人都没有好处。对已经买房的人，房价下跌意味着资产贬值；而没买房的人，看到房价下跌也不敢买，否则今天买明天跌，买的就是负资产。

    他认为，房价也不可能出现大幅下滑。首先，来自于真实需求的支撑，中国人口多，年轻人成家置业，首先就是要买房；城市化进程这几年也猛然提速，服务中心地城市如北京、上海、广州等更是重中之重，有钱人大量涌入，都来买房，推高了这些中心城市的房价。

    其次，来自于投资需求。陈功表示，房子既是消费品又是资产，承载两种需求。有钱之后就要买投资品，房子作为资产可满足投资需求。

    “此外，地价始终在高位也难以让房价大幅下滑。”陈功指出，房地产是个产业链，从产业的角度来看，土地价格不可能下跌，房地产整体价格自然也不会大幅下滑。而地价之所以难以下跌是因为土地出让金是地方政府的首要收入，其会千方百计地推高土地价格。

    对此，张寅表示，明年房价如果下降，硬着陆的可能性不大，可能会有一段时间的僵持期，但成交量会极度萎缩。

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