本港地产业
大多数本地银行已通过调低最优惠利率的折让、将新造按揭贷款的息率调高25点子。我们相信按揭贷款需求的可能转缓，主要是源于物业成交活动在投资信心转坏之下缩减所致，因为利率大幅回升言之尚早。现时市场按揭息率平均为2.75%，以历史标准衡量仍属偏低，若以5月份的5.7%消费物价指数作参考，实质按揭息率依然吸引。
根据参与香港金融管理局住宅按揭每月统计调查的认可机构的资料，5月份新取用按揭贷款减少15.3%至172亿元。新批出的贷款减少11.4%至214亿元，原因是各类物业交易的批出贷款均下跌。其中一手市场交易的批出贷款减少19亿元或43.5%，二手市场交易的批出贷款减少1亿元或0.6%，转按的批出贷款减少8亿港元或16.5%。
在新批出贷款中，以利率低于最优惠利率超过2.5厘的贷款所占比率由4月份的84.7%微升至84.8%。这趋势在未来数月应会逆转。未偿还按揭贷款总额增加0.8%，至5,856亿元。新造按揭贷款占未偿还按揭贷款总额不足3%。整个按揭贷款组合的重新定价仍需要一段时间。
5月份按揭贷款拖欠比率及经重组贷款比率分别下降至0.07%及0.15%，因此两者合并的比率降至0.22%的破纪录低位。很明显地，贷款质素依然稳健。
土地注册处的数据为按揭贷款需求下降提供背景分析。5月份住宅楼宇买卖宗数共8,281宗，为去年11月创出15,759宗近期高峰以来的最低单月数字。5月份住宅楼宇买卖合约总值263亿元，较去年11月急跌62.5%。
物业成交减缩，恰巧出现在股市回落之时。预期楼市交投将继续由市场气氛主导。若投资情绪转佳，楼市的向下趋势应会逆转。许多地产股的股值已变得低残，即使其负债比率偏低、所面对的财务风险并不大。
长江实业(0001.HK,$102.40,买入)及新鸿基地产(0016.HK,$103.00,买入)均属顶级地产股，两家公司货如轮转、现金流强劲。二、三线地产股中，可留意华人置业(0127.HK,$11.66,买入)、香港兴业(0480.HK,$3.60,买入)、盈大地产(0432.HK,$2.80,买入)及大昌集团(0088.HK,$4.10,买入)，4股股价对资产净值有庞大折让，或会成为私有化的对象。分析员:麦德光
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