中国房地产市场在持续性调控压力下经历了长期压抑之后，2007年走出了板块量价飙升行情，而岁末央行出台的“第二套房”信贷政策终于成为压垮地产股和楼市的最后一根心理上的稻草，引发了地产股的大幅调整、广深楼市的理性回归以及全国大部分城市的观望情绪。
我们认为决定房地产需求和价格的根本性因素并未发生改变，目前的调控政策有利于使目前过热的楼市降温，但不会改变08年楼市向上的格局，房地产行业的盈利水平仍将持续增长，房地产行业未来15年的增长速度将远超GDP增长，08、09年行业利润的复合增长率在50%以上。2010年以后房地产行业盈利能力将取决于今后两年中国经济和国民收入增长速度，对宏观经济的信心使得我们依然看好房地产公司的盈利前景。
宏观经济带动房地产市场的发展
房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，而宏观经济的高增长必然带来高需求，就房地产来说，对土地资源的需求尤其显著，而土地价格对房产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定着房地产行业的发展水平。从国外的发展情况看，这种现象也较为明显。
从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。从目前来看，我国房地产市场处于行业发展的景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，我国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度。
政策调控成为常态：平滑行业波动，延长景气周期
04年至今，房地产调控已经逐渐从阶段性调控变成了一种常态。由于我国房地产市场环节中的土地出让、信贷监管、交易体系等各环节还有待进一步完善，政府政策在引导房地产市场发展方向方面仍将处于主导地位。
07 年紧缩地根，加强住房保障
07 年现有的调控政策主要通过控制土地和资金两大闸门，加大存量土地盘活，提高房地产开发成本，抑制商品房投资性需求，加大低收入人群住房保障力度。
调控仍将持续，行业持续健康
未来宏观调控政策，依然会维持控制需求，适度增加供给的思路，加大以往政策的执行力度，同时细化以往政策，在购房成本，控制资金流入房地产行业，土地使用环节，住房保有环节，住房供给结构，住房保障等方面将会出台新的政策。政策的出台及其影响，由政府的态度决定。而这些政策的出台，并不是要打压房地产行业的发展，而是为了促进房地产行业更加健康平稳的发展。因此，我们对房地产行业的前景持乐观态度。
坚实的需求仍未改变
从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境内外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。此次央行出台对第二套房采取严格的界定标准，从某种程度上讲，恰恰是正视供需矛盾的表现，但长期抑制需求显然是不可取的，也与发展经济提升人民生活品质的根本目的相违背。我们并不担心在供不应求的背景下的阶段性需求调控，长期的需求增长基础仍然坚实。
人口红利和城市化率
流动性过剩、RMB升值对房地产需求的影响
众所周知，房地产不仅仅具有消费品的属性，也具有投资品属性，在流动性过剩背景下，房地产作为除证券外最主要的可供投资的产品，其价格无疑将得到支撑。
08年供应增长有限
由于过去两年的调控没有正视供不应求这一切实矛盾，使得05、06年的新开工面积增速放缓，直接导致07年住宅竣工面积增速大幅下滑。从目前的情况看，08年全国住宅竣工面积增速将有所回升，但持续性较难保证，且成本明显。其中重点城市08年的供求矛盾依然存在。
一线城市仍是需求主力 二三线城市需求继续提升
较高的收入水平和旺盛的外来需求，将推动一线城市（深圳，上海和北京）和经济较发达地区（广州，宁波，杭州，厦门，南京，青岛，天津，沈阳等）需求的持续旺盛，未来一线城市仍将是需求的主力，而二三线城市需求继续提升。大部分城市商品房毛利率处于上升趋势，一线城市和三大经济圈区域毛利水平较高。
地产估值：游戏规则有所改变
08 年，地产板块总市值高于总资产市价的矛盾将较为突出，行业游戏规则的变化，令这一矛盾难以如往常般化解。归纳下来，我们认为地产板块的涨跌与下列三因素密切有关：
利润增长
行业景气持续，利润增长是最直接和重要的因素。近阶段市场销量的环比萎缩，令地产板块走势出现动摇，正是触到了这一最敏感的神经。
储备增加
储备资产增加，产生两方面的有利预期，一是能够更多地享受本币升值、资产价格膨胀所带来的价格提升；另外，储备增加，令预期利润更快增长。
融资推动
再融资可有效降低PB，减少绝对估值的压力；融资可以直接带来储备资产增加；融资需求也将推动企业积极释放利润。
投资成长，把握并购价值
成长性是化解估值风险的关键
A股上市公司的高估值与业绩超预期增长有很大关系，但长期而言，市场的估值中枢终将回归到国际和历史平均水平。07年末地产股的大幅回调，与前期的估值高企有很大关系。不过我们依然看好地产股的长期表现，地产股就是成长股，其成长性是化解估值风险的关键。
进取才能高速成长
对于地产股的成长模式，龙头公司全国布局、在各个区域市场复制自身成功经验、快速滚动开发。尽管近期金地集团、保利地产等07年经营策略更为进取的地产商股价回调较多，但我们认为，中国房地产市场的基本面没有发生根本变化，市场空间仍然巨大，宏观调控加速行业整合，理性、进取的地产商仍将实现高成长。
并购价值开始体现
与全国布局的行业龙头企业相比，一些区域性地产商由于成长空间有限，过去估值水平一直不高。但随着行业整合的加速，我们认为，这些区域公司、尤其是其中具有强大市场号召力的地方龙头公司的并购价值开始体现出来。随着全国性地产商不断进入新的城市，并试图成为当地市场佼佼者，这时与其在当地另起炉灶、高价拍地，不如直接收购当地公司。比较典型的案例如万科并购南都，从而进入杭州市场。
我们认为，随着行业加速整合、全国性龙头企业之间竞争加剧，各个地方市场龙头企业的并购价值将显现出来，高溢价并购的案例会增多，区域地产公司不会一直被低估。
投资策略
目前地产股普遍距离年内高点下跌了30%-50%，可以说是遭受了重创，同时动态估值水平也已大幅下移，许多优质地产股08 年动态PE 都在20-25 倍左右。虽然我们认为短期内板块整体难以启动大的行情，但是我们认为，房地产行业基本面没有发生根本变化，仍将保持景气；房地产股就是成长股，行业优质公司在08年仍将跑赢大盘，是投资者必配的重要品种。
我们建议投资者在投资房地产板块时：
◆ 以成长性为核心，重点关注全国布局、成长动力强劲的行业龙头，万科A、金地集团和保利地产；
◆ 把握并购价值，重点关注有所低估的区域性龙头企业，如栖霞建设和华发股份；
◆ 此外，一些处于转折点、业绩在08年以后会有大幅增长的公司也值得关注，如珠江实业和*ST广厦。
重点公司点评
万 科Ａ（000002）
公司为住宅物业开发与销售的龙头，现已形成 “3＋X”的布局，项目遍及全国30 多个城市，抵御区域范围内波动风险的能力很强；公司土地储备丰厚，战略得当。目前，公司权益规划建筑面积可以满足未来2-3 年的开发需求。战略上，管理层重视企业的成长质量和财务稳健性。压缩开发周期，加速资金周转，提高净资产收益率，实现稳健而非盲目的扩张；销售业绩良好，为持续高增长奠定基础。
保利地产（600048）
公司实际控制人中国保利集团公司具有极为独特的政府背景，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的178 家中央企业之一，也是资产超过百亿的60 余家中央企业之一。公司土地储备面积1200 万平方米以上，丰富的土地储备资源成为公司未来几年业绩快速增长的坚实保障。
金地集团（600383）
公司致力于中高端房屋的开发和销售，针对市中心和城郊客户对象不同，开发了“国际”和“格林”两个系列产品，受到市场的强烈追捧，目前已经形成房地产开发为核心业务，初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市(武汉、西安、沈阳)为辅的全国化发展布局，覆盖的区域内积极拿地以增大土地储备，以保证未来公司房地产开发实现快速增长。
招商地产（000024）
公司积极加大新项目储备力度，1目前已在全国12个城市进行拓展，拥有项目储备超过700万平方米；除房地产开发外，公司业务还包含出租物业经营、供电供水和物业管理等。随着租赁市场的发展，出租收入及利润将保持持续稳定增长；此外，公司向大股东蛇口工业园定向增发顺利实施。增发的实施将在补充公司开发资本的同时使大股东股权比例有所增加，加强了未来资产进一步整合的预期。
华发股份（600325）
公司是少有的资产结构清晰的地产公司，所有资产都集中在住宅开发；且大股东华发集团在当地实力深厚，具有明显优势；公司在珠海、中山市拥有充足的土地储备，现已拓展到重庆。目前，在建及未建的权益建筑面积约300 余万平方米，且大部分土地取得成本极低，使公司可在较长时段内享有高于同类企业利润率的硕果。 |
