地产板块昨天遭到重创，个股出现了大幅下跌。万科、保利地产等多只品种封住跌停。我们认为，这与市场利空传言有关。有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台。如果说地产股在2007年出现了估值泡沫，那么在去年年底以来地产股大幅下跌、大量个股股价已经“腰斩”的情况下，估值泡沫已经逐步挤出。我们认为，市场对于利空传言过于敏感，地产股目前的估值水平是合理的，房地产市场的基本面也仍然是健康的。
分析地产行业的基本面，我们认为，房地产的真实需求依然是强大的。首先，中国目前正处于婴儿潮人口购房高峰期，伴随着城市化进程，潜在购房人口仍在不断增长；其次，我们推算目前中国城镇居民的实际人均住宅建筑面积只有22平方米，与小康目标相距甚远，随着居民收入的增长，“小房换大房”的住房消费升级将渐成主流；第三，房地产作为一种投资品种和财富载体的作用越来越被广泛认识，中国居民财富的积累也带来了对房地产的投资需求。我们根据央行2007年人民币贷款数据推算，2007年居民购房贷款的实际首付比例在五成以上，说明居民购买力充沛。
此外，未来决定房地产上市公司业绩更重要的因素，是销售面积的增长而不是房价的上涨。在这方面，行业龙头万科已经做出了表率，通过适当降低房价、加快销售，公司在市场低迷的一季度取得了销售面积和销售金额分别同比增长82.9%和119.1%的良好业绩。
我们认为，投资者应更加关注房地产市场和上市公司的销售数据。万科自3月中旬以来出现了强劲反弹，部分原因也在于该公司的一季度销售成绩出色，至于房地产板块能否真正走强，关键还要看二季度的市场销售状况。从基本面而言，对房地产的真实需求依然是强大的，只要房价处于合理范围内，有效需求会不断出现。所以房地产市场的回暖、成交上升是可以期待的，我们看好房地产板块后市的发展。 |
