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《孙子兵法》云：“上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”。意思是说：上等的军事行动是用谋略挫败敌人，其次就是用外交战胜敌人，再次是用武力击败敌军，最下之策是攻打敌人的城池。其中“上兵伐谋”一语是指依靠谋略运用，包括政治、经济、文化、外交等手段的综合运作，不待对立双方矛盾激化即先期解决争端。上市公司有谁学到此精妙招数？来看看万科的“曲线拿地”模式，是否深得孙子兵法中“上兵伐谋”的精髓？
一、年报里的“资源整合”
万科(进入该股吧，新版行情，资讯)2007年报里有这样一段关于“资源整合”的话——报告期内，公司继续加大资源整合力度，扩大合作对象范围，运用了多种合作方式。公司进一步受让浙江万科南都房地产有限公司的剩余20%股权；与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，获得上海浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林等项目；与中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议，共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目；通过公开拍卖方式获取了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包；与新加坡嘉德置地集团达成了战略合作框架，住宅项目包含的商业部分与其展开合作。
二、王石话中的“兼并”手段
2007年报里的这段罗列，一般大众只是知其然、不知其所以然。那我们再听听万科董事长王石的解说，或许就明白了些许。2008-03-21《21世纪经济报道》刊登了一篇名为《王石香港澄清“拐点论”》的文章，王石如是称：“万科对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，而从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。万科们希望兼并优秀的开发商。万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行。万科和其它发展商的区别之一是：把兼并作为占有市场的手段，万科从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%”。
三、郁亮话中的“合作项目”
在3月26日万科召开的2007年度业绩说明会上，万科总裁郁亮亦曾有过如是一段话，值得我们好好回味：“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位，从而通过内生增长支撑每股收益的成长性”。
四、机构眼里的赞许之情
2008年03月28日《21世纪经济报道》在《万科再施趁火打劫 洽购中核置业攻取重庆》一文中称：“万科收购重庆中核宜华置业的消息开始在当地流传。资料显示，中核置业成立于2006年6月，注册资金5000万元，拥有位于重庆渝北农业园区一块面积300多亩的土地。中核置业在重庆有个在建项目——塞纳左岸，4月30日将开盘，建筑面积32万平方米。目前无从得知双方交易价格及具体细节，不过当地人士估计，万科出价不会太高，因为中小地产商在遭遇资金命门后被迫低价甩卖股权已不是第一桩。其他企业的财务困境，恰给万科提供了良好收购机遇。账面上170亿元现金，使万科攻城掠地有了充足弹药”。无论投资者还是分析师，对万科此模式均非常认同。国信证券分析师陈林认为，此策略可使其迅速获得土地和项目。这也是近期万科走强的原因。
据说有部分中小开发商通过地下钱庄等渠道融资，据说在一些二、三线城市，例如昆明，项目公司的民间拆借年利率到了30%，资金问题已经成为整个房地产行业集体思考的焦点话题。此时，万科的后劲发挥出来了，“上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”，单纯的拿地，只能算是“攻城”的层次，万科讲求的是最高的层次，所谓“上兵伐谋”是也。
正如近日银行陆续出台二套房贷优惠政策一般，金融股、地产股再度携手反击。周五大盘在这两大领涨板块的率领下一扫近日之郁闷，上证指数上涨168点，收于3580点。万科收于26.66元，上涨8.11%。 |
