本周（4.7-4.13），我们继续对京、津、深、沪、汉、渝六市的商品房销售数据进行了跟踪、统计和分析，综合来看，楼市比上周略有好转，但仍然疲软：
北京：供应大增，销量未现反弹，房价总体略有扬升
本周，北京新批住宅期房（含别墅）面积比上周大幅增加271.6%。成交趋稳，商品期房网上签约面积环比上周增加0.7%，但住宅期房网上签约套数减少了7.7%，签约面积环比减少1.2%，成交量在上周大幅回落后，本周未能出现反弹，表明本周北京楼市仍显清淡。价格方面，除外城区结构性下跌外，总体略有上扬。
天津：销量略有弹升，价格平稳
天津商品住宅成交量在上周出现大幅回落后，出现小幅反弹，比上周略有好转，成交套数、面积分别比上周增加4.55%和9.92%，除近郊四区外，各区的成交量均有不同程度的上升。商品住宅成交均价环比上周微跌0.26%，价格总体呈平稳态势
深圳：供应增加、销售仍疲软，价格结构性上扬
本周，深圳供应大幅增加，新批准住宅入市套数、面积比上周分别增加171.7%和234.7%。全市商品住宅总成交套数比上周增长0.51%，总成交面积减少2.86%，总成交金额增长8.96%。继上周成交量大幅下滑后，本周虽止跌回稳，但仍在低位徘徊，表明市场依然疲软。商品房成交均价13672元/平方米，环比上涨12.2%。
上海：住宅成交量小幅回升，价格继续上扬
本周，上海商品房成交面积、套数分别比上周减少5.3%和0.03%，楼市成交量在上周大幅回落后，本周仍在低位运行，但商品住宅成交出现小幅回升，成交面积、套数较上周微增0.9%和2.9%。各区商品住宅成交价格继续呈现普涨态势，另外，内环以内成交量的占比持续提高，也在本周继续拉动了全市商品住宅均价的上扬。
武汉：成交量强劲反弹，房价小幅下跌
本周，武汉房成交量强劲反弹，成交套数和面积分别较上周增加83%、62.4%。
商品房成交均价比上周小幅下跌2.12%。
重庆：销量大幅反弹、房价小幅下跌
本周，重庆新批商品房预售面积较上周减少16.4%，其中新批商品住宅预售面积比上周减少12.41%。商品房销量大增，成交面积达到近8周的最高水平。主城区成交商品房套数、面积分别比上周增加了33.6%和34.4%；成交均价下跌4.69%。
重点城市销售数据分析
北京：供应大幅增加，销量未现反弹，房价总体略有扬升
本周（4.7-4.13），北京共有16个项目批准入市，其中9个住宅、4个别墅、1个综合及2个商业项目。主要分布在丰台、朝阳、昌平、石景山、顺义、大兴和东城7个区，住宅期房（含别墅）的供应比上周大幅增加，新批上市面积增长了271.6%。
成交趋稳，期房网上签约1319套，环比上周增加2.6%，成交面积14.02万平方米，环比增加0.7%；其中住宅期房网上签约994套，环比减少7.7%，签约面积12.36万平方米，环比减少1.2%。成交量在上周大幅回落后，本周未能出现反弹，表明本周北京楼市仍然不够畅旺。
价格方面：内城区为24292元/平方米，环比上涨7.53%；近郊11466元/平方米，环比上扬31.98%；远郊6491元/平方米，环比上扬6.7%；外城区14840元/平方米，环比下跌18.98%。除外城区结构性下跌外，北京本周房价总体上略有上扬。
天津：销量略有弹升，价格平稳
天津商品住宅成交量在上周出现大幅回落后，本周出现小幅反弹，成交1012套，比上周增加4.55%，成交面积10.72万平方米，比上周增加9.92%，除近郊四区外，各区的成交量均有不同程度的上升。数据显示，本周天津楼市比上周略有好转。
本周，天津商品住宅成交均价为6785元/平方米，环比上周微跌0.26%。从各区情况看，商品住宅成交均价虽然各有涨跌，但大部分区域波动幅度较小，价格总体呈平稳态势。
深圳：供应大幅增加、销售依然疲软，价格结构性上扬
本周，深圳供应大幅增加，共有2个新盘、750套/5.79万平方米住宅入市，套数环比上周增加171.7%，面积增加234.7%。入市新盘分别为南山的鼎太风华，供应了606套/4.31万平方米住宅，以及龙岗的龙光君悦龙庭，提供了144套/1.48万平方米住宅。
本周全市商品住宅总成交套数为594套，环比增长0.51%；总成交面积5.11万平方米，环比减少2.86%；总成交金额6.98亿元，环比增长8.96%。继上周成交量大幅下滑后，本周虽然止跌回稳，但仍在低位徘徊，表明市场依然疲软。
本周深圳商品房成交均价13672元/平方米，环比上涨12.2%。从分区来看，盐田涨幅最大，为48%，龙岗、罗湖、宝安也有不同程度的上涨，主要是已售楼盘档次比上周高所导致；南山，由于成交的主力楼盘——桑泰丹华园（三期）推出了100 套单位降价促销，导致该区本周成交均价走低。
本周，上海商品房成交面积为31.76万平方米，较上周减少5.3%，商品房成交套数3222套，较上周减少0.03%，楼市成交量在上周大幅回落后，本周仍在低位运行。其中，商品住宅成交小幅回升，成交面积为25.5万平方米，较上周微增0.9%，成交套数为2438套，较上周微增2.9%。
本周上海各区商品住宅成交价格继续呈现出普涨态势，特别是内环以内的成交占比较上周继续提高，拉动了全市商品住宅成交均价明显上扬，本周上海商品住宅成交均价达到10373元/平方米，环比上周上涨5.36%。
武汉：成交量强劲反弹，房价小幅下跌
本周，武汉房成交量强劲反弹，成交1065套、9.08万平方米，成交套数和面积分别较上周增加83%、62.4%。商品房成交均价小幅下跌，为5628元/平方米，环比上周小幅下跌2.12%。
重庆：销量大幅反弹、房价小幅下跌
本周，重庆新批商品房预售面积25.84万平方米，较上周减少16.4%，其中新批商品住宅预售面积23.98万平方米，环比上周减少12.41%。
本周重庆商品房销量大增，成交面积达到近8周的最高水平。主城区共成交商品房2620套，环比增加33.6%，成交面积24.52万平方米，环比增加34.4%；成交均价为4040元，环比下跌4.69%。
本周重大事项点评及政策回顾
土地接连流拍，深圳楼市寒意难去
继4月7日深圳拍卖五块居住用地流拍了四块后，11日下午，深圳土地交易中心挂牌出让3块土地再现流拍，3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。自此，深圳一周内总共流拍6块土地，总流拍建筑面积逾100万平方米。
深圳土地再度流拍，反映出当前深圳楼市寒意仍然较浓，我们坚持上周报告——《销量下滑，观望抬头》中的观点，认为：一、目前的金融政策以及整体的经济走势，以及市场不明朗等因素是地块受冷落的主因，频频流拍，除了开发商对行业依然缺乏信心、不乐意参与，也有银根紧缩的相关效应——一些开发商资金周转紧张，没有能力参与竞拍，而有实力的，也无暇顾及拓展新地块，都在忙于盘活已有的土地；二、地价指导楼价，土地频频流拍，深圳楼市今年将难以转暖；三、近期大量土地拍卖出现流拍问题，将意味着未来的房地产市场或许会因此而出现较大的供给缺口。
税收新政出台，将加重房企资金压力
4月16日上午，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（以下简称“通知”），对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对住宅（非经济适用房）的预售收入，省级地区按预计利润率不低于20%、地级市及郊区按不低于15%、其他地区则按不低于10%的标准预缴企业所得税；经济适用房开发项目按不低于3％的标准预缴企业所得税。《通知》于2008年1月1日起执行，但已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。《通知》指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后再按实际利润进行调整。
我们认为，此条政策对房地产企业将产生一定的负面影响：由于此前房地产企业预缴所得税参照的利润率最高一般为15％，因此一些位于直辖市及计划单列市的房地产项目，在此条税收新政出台后，在预售至结转为收入之前，因为暂定税负的加大，而加重项目开发的资金压力。 |
