市场复苏仍缺乏动力。房地产板块的急剧下跌使得估值风险迅速释放，地产股开始进入了价值投资区间。然而，在实体经济方面，经济增速下滑、货币政策紧缩、楼市成交量持续低迷，虽然全国范围内房价尚未出现实质性的下跌，但市场参与各方对行业的调整已经形成一致预期。由于短期内难以出现事件催化促使板块表现超越大盘，我们维持对房地产行业的同步大市评级。
理性回归。中国房地产的本轮调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。我们认为市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于09年上半年，最晚于09年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
整体市场疲软。观察主要大城市市场的成交量走势，我们认为目前市场的滞涨格局不容乐观。经过3月和5月两轮成交小高峰后，6月份，原先成交量恢复良好的市场如上海、杭州、深圳等地有后继乏力迹象，弱势市场如北京等的回暖持续性有待观察。综合供求情况和房价收入比数据，我们认为北京、深圳、武汉等城市的调整压力仍然较大。
得益于行业整合。由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在今年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。
首选股票。当前的地产股价已经接近历史最低水平，通过敏感性分析，我们认为部分公司的股价已经反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。由于2009-10年开发商业绩成长性具有较大的不确定性，我们全面使用保守的净资产估值法对地产股进行定价，重新调整了覆盖公司的目标价，金地、金融街、招商地产、万科、保利、华发股份等上市公司目前价格对长期投资者已经具备吸引力，结合净资产估值低估程度、以及业绩和现金流的保障性，我们的首选品种是金地集团(600383.SS/人民币9.16,优于大市),、金融街(000402.SZ/人民币15.71,优于大市)和保利地产(600048.SS/人民币9.15,优于大市)。 |
